Заказать звонок
Укажите Ваши имя и телефон, и мы перезвоним Вам в ближайшее время.
  1. *
 

 
8 (831) 414-19-04
заказать звонок

Оценка кадастровой стоимости земельных участков

Определяя кадастровую стоимость объектов недвижимости, оценщик должен руководствоваться в своей работе процедурами и требованиями, которые установлены федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».

Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, которая определяется посредством методов массовой оценки или же индивидуально. Но в отличие от рыночной, кадастровая стоимость определяется в обязательном порядке для всех содержащихся в государственном кадастре объектов недвижимости, а не только для присутствующих на открытом рынке.

Массовая оценка недвижимости – это процесс определения стоимости вследствие группирования объектов, которые имеют схожие характеристики.

Массовая оценка кадастровой стоимости состоит из следующих этапов:

  1. заключение договора на проведение кадастровой оценки, где приводится перечень объектов;
  2. сбор информации о рынке объектов, анализ собранных данных и обоснование выбора вида модели оценки;
  3. определение ценообразующих факторов и сбор сведений об их значениях;
  4. группировка объектов;
  5. сбор рыночной информации;
  6. построение модели оценки и анализ ее качества;
  7. расчет кадастровой стоимости;
  8. составление отчета.

Осуществленный оценщиком выбор модели, подходов и методов должен быть обоснованным.

Следует отметить, что методы массовой оценки не учитывают виды прав и обременения на объекты (исключение составляют сервитуты, установленные законом или иным нормативным правовым актом).

В ходе построения модели оценки оценщиком осуществляется сбор необходимой рыночной информации об объектах недвижимости, ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен, сведений о значениях ценообразующих факторов, которые определяют стоимость объектов оценки.

При расчете кадастровой стоимости оценщик может использовать данные, которые включены в государственный кадастр недвижимости, фонд данных государственной кадастровой оценки, фонд данных землеустроительной документации, базы и фонды данных, которыми располагают учреждения и организации субъекта РФ и муниципальные образования. Использование информации из иных источников допускается в том случае, если они содержат сведения доказательного значения.

При отсутствии установленного вида разрешенного использования в случае незастроенного земельного участка за основу берется вид разрешенного использования, обеспечивающий данному земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом градостроительного зонирования и территориального планирования. Для застроенного земельного участка в аналогичной ситуации вид разрешенного использования принимается исходя из назначения зданий и сооружений, которые расположены в его пределах.

В набор ценообразующих факторов должны входить только факторы, оказывающее существенное влияние на стоимость объекта, при этом они должны быть определены достоверно и измерены объективно.

При проведении группировки должен быть обоснован выбор показателей и диапазон их значений, на основе которых объекты объединяются в соответствующие группы. Также стоит отметить, что объекты недвижимости, чье строительство не завершено, ни в коем случае не могут находиться в одной группе с завершенными в строительном смысле объектами.

Для каждой выделенной группы оценщик выбирает отдельную модель оценки, которая позволит на основе собранной информации о ценообразующих факторах вычислить кадастровую стоимость для любого входящего в данную группу объекта.

При построении модели оценки может быть использована методология доходного, затратного или сравнительного подхода. Выбор подхода оценщик осуществляет, исходя из особенностей категории разрешенного использования объектов, достоверности и достаточности собранной рыночной информации. Например, при наличии достоверной и достаточной информации о ценах предложений и сделок по купле-продаже, расчет кадастровой стоимости объектов оценки, как правило, осуществляется с использованием сравнительного подхода. Допускается также и использование сразу нескольких подходов.

Если результаты расчета, которые были получены с применением разных подходов, существенно расходятся, оценщик должен проанализировать причины полученных расхождений.

На основе полученных результатов составляется соответствующий отчет. Стоит отметить, что данный отчет об оценке кадастровой стоимости должен быть оформлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора о проведении оценки.

Дополнительные материалы:

Кадастровая стоимость земельного участка: оспаривание, изменение и пересмотр кадастровой стоимости

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка?

 

ПОРТФЕЛЬ УСЛУГ: